سامانه مشاوره قوه قضاییه جمهوری اسلامی ایران سامانه مشاوره قوه قضاییه جمهوری اسلامی ایران
امتیازات تجمیع املاک را شاید بتوان به دو دسته تقسیم کرد.
دسته اول امتیازاتی است که فی ذاته و در ذات تجمیع ملک و به خصوص املاک ریزانه نهفته است.
فرض کنید دو ملک با مساحت تقریبی ۱۰۰ متر در کنار هم واقع شده باشد برای ساخت هر کدام از این املاک به طور جداگانه سازنده باید فضایی برای راه پله راهرو آسانسور پاسیو و غیره در نظر بگیرد.
در صورت تجمیع این دو ساختمان با هم مساحت بنای غیر مفید به طرز چشمگیری کاهش پیدا می‌کند، چون هر دو ساختمان از یک راه پله راهرو آسانسور و غیره استفاده خواهند کرد.
همچنین به دلیل بزرگتر شدن مساحت اختیار عمل مهندس طراح برای تهیه نقشه‌های معماری و طراحی بسیار بیشتر خواهد بود.
به علاوه، در صورت تجمیع، عموماَ متراژ بر ملک افزایش می یابد و شما قادر به گذاشتن دو در برای ساختمان خواهید بود.
دسته دوم از امتیازات تجمیع ملک مشوق‌ها و بسته‌های تشویقی شهرداری تهران برای تجمیع املاک است .
تراکم تشویقی به ازای هر ملک تجمیع شده ۲۰ درصد مازاد تراکم در نظر گرفته شده است.
نکته بسیار مهم در این طرح آن است که ۲۰ درصد تراکم تشویقی مازاد املاک تجمیعی به طبقات تعلق می‌گیرد.
برای مثال تعداد طبقات مجاز تعلق گرفته به ساختمانی پس از تجمیع چهار طبقه است.
در حالت عادی تراکم تعلق گرفته به این ملک ۴ طبقه ۶۰ درصد است. به عبارتی میزان تراکم تعلق گرفته به این ساختمان ۲۶۰ درصد مساحت است.
در صورت تجمیع ۲۰ درصد تراکم به این عدد افزوده می‌شود.
اما نکته مهم این است که این ۲۰ درصد مازاد تراکم تشویقی تجمیع برای این ساختمان به یک طبقه اضافه یا به عبارتی به طبقه پنجم این ملک تعلق می‌گیرد.
یعنی اگر در حالت عادی سازنده می‌توانست یک ساختمان چهار طبقه با تراکم ۶۰ درصد در هر طبقه داشته باشد در صورت تجمیع می‌تواند ۴ طبقه با تراکم ۶۰ درصد و یک طبقه اضافه با تراکم ۲۰ درصد مجاز ساخت بسازد.
موارد اشاره شده در بالا برای تجمیع دو ساختمان بود و همانطور که اشاره شد به ازای تجمیع هر ملک ۲۰ درصد مازاد تراکم تشویقی تجمیع در نظر گرفته می‌شود.
یعنی اگر ساختمانی با دو ملک مجاور تجمیع شود به ازای هر ملک ۲۰ درصد تراکم اضافی برای ساخت به عنوان مشوق به مالکان تعلق می‌گیرد.
یعنی با تجمیع سه ساختمان برای ساخت و ساز ۴۰ درصد تراکم تشویقی تجمیع به مالکان تعلق می‌گیرد که به طور قطع این ۴۰ درصد مازاد تراکم در طبقه اضافه لحاظ می‌شود.
برای بهره‌مندی و برخورداری از بیشترین امتیازات تجمیع ملک در تهران توجه به این نکته الزامی است.
سعی کنید همیشه با ساختمانی در مجاورت خود که بیشترین عرض گذر را دارد اقدام به تجمیع نمایید.
برای مثال اگر عرض گذر خانه‌ای ۸ متر باشد و ساختمان مجاور سر نبش گذر ۱۰ متری باشد در صورت تجمیع ساختمان‌ها برای ساخت و ساز قواعد و ضوابط تراکم گذر ۱۰ متری که مسلماً شامل طبقات بیشتری می‌شود به هر دو خانه تعلق می‌گیرد.
برای مثال شما خانه‌ای دارید که به علت کمی عرض گذر و محدودیت گذر یک طبقه از میزان تراکم مجاز ساخت خانه کم شده است. ولی در صورت تجمیع با ملک مجاور دیگر محدودیت گذر ندارید و طبیعتاً آن یک طبقه به میزان تراکم تعلق گرفته به ساختمان اضافه می‌شود.
همچنین به دلیل قانون تراکم تشویقی تجمیع که پیشتر توضیح داده شد ۲۰ درصد مازاد تراکم نیز علاوه بر آن یک طبقه به شما تعلق می‌گیرد.
به این ترتیب ممکن است تا ۸۰ درصد تراکم بنای مجاز ساخت در صورت تجمیع دو ساختمان اضافه شود که با توجه به قیمت خانه و آپارتمان در تهران عدد بسیار قابل توجهی است.
نکته بسیار مهم دیگر در ضوابط تجمیع ساختمان در تهران در خصوص املاکی است که به دلیل قلت مساحت از تعداد طبقات مجاز ساخت آنها کاسته شده است.
در صورت تجمیع دیگر قانون قلت مساحت و کاهش تعداد طبقات شامل املاک تجمیعی نمی‌شود و هر دو ساختمان می‌توانند تا بیشترین تعداد طبقات مجاز ساخت تراکم دریافت کنند.
