جلسه اول – خـارج فقـه (اجـاره)- فقیه محقق، حجت‌الاسلام دکتر حشمدار (دام ظلّه)

  1. مطلب اول:
    فقیهان می‌گویند اجرتِ اجاره از لحظهٔ عقد مالِ موجر می‌شود (مثل اجارهٔ خانه: از لحظهٔ عقد، پولِ اجاره مالِ مالک خانه است).
  2. مطلب دوم:
    اگر خانه قبل از تحویل یا بعد از تحویل ولی قبل از استفاده یا در نیمهٔ مدت اجاره از بین برود، اجاره مشکل پیدا می‌کند و اجرت باید برگردد:
    • کلاً برمی‌گردد اگر قبل از تحویل یا قبل از استفاده از بین برود.
    • بعضاً برمی‌گردد اگر وسط مدت اجاره از بین برود (مثلاً وسط سال خانه ویران شود → نصف اجاره پس داده می‌شود).
  3. شرح مسئله:
    سه حالت قبلاً بررسی شده بود:
    1. تلف بعد از عقد و قبل از تحویل → اجاره کاملاً باطل.
    2. تلف بعد از عقد و بعد از تحویل اما قبل استفاده → باز هم اجاره کاملاً باطل.
    3. تلف در وسط مدت → دو راه:
      • مستأجر می‌تواند اجاره را ادامه دهد و فقط اجرتِ مربوط به منفعت از دست‌رفته را پس بگیرد.
      • یا می‌تواند به دلیل «تبعّض صفقه» قرارداد را فسخ کند.
  4. مطلب چهارم: مقتضای اصل:
    اگر هیچ دلیل خاصی نداشته باشیم، «اصل فقهی» می‌گوید:
    چون اجرت از اول مالِ موجر شده، اصل بر ادامهٔ مالکیت اوست تا زمانی که یقین کنیم از بین رفته؛ و با «استصحاب» این مالکیت را نگه می‌داریم.

۱) اجرت از لحظهٔ عقد مالِ موجر می‌شود

توضیح ساده:

وقتی قرارداد اجاره بسته می‌شود، همان لحظه اجرت (پول اجاره) مال موجر است؛ یعنی حتی اگر هنوز مستأجر خانه را تحویل نگرفته یا استفاده نکرده باشد، پولش از همان ابتدا مال موجر است.

مثال:

علی خانه‌ای را از رضا برای ۱۲ ماه اجاره می‌کند. به محض امضای قرارداد، پول اجاره مالِ رضا می‌شود—even اگر علی هنوز در خانه نرفته باشد.

۲) اگر عین مستأجره (خانه) از بین برود، تکلیف اجرت چیست؟

سه حالت دارد:

حالت اول: تلف بعد از عقد ولی قبل از تحویل

توضیح:
خانه هنوز تحویل مستأجر نشده → تلف شد → قرارداد از ریشه باطل است.

نتیجه:
اجاره از اساس صحیح نیست → کل پول اجاره باید برگردد.

مثال:
علی خانه را اجاره می‌کند. قبل از اینکه کلید را تحویل بگیرد، خانه آتش می‌گیرد. قرارداد باطل است و رضا باید تمام اجاره را پس بدهد.

حالت دوم: تلف بعد از تحویل ولی قبل از استفاده

توضیح:
مستأجر کلید را گرفته ولی هنوز استفاده نکرده، و خانه خراب شده است.
باز هم منفعتی تحقّق پیدا نکرده؛ پس اجاره باطل است.

مثال:
علی کلید را تحویل می‌گیرد اما فردا سیل می‌آید و خانه را خراب می‌کند. چون هنوز یک روز هم استفاده نکرده، تمام اجاره برمی‌گردد.

حالت سوم: تلف در وسط مدت اجاره

توضیح:
اگر مثلاً ۱۲ ماهه اجاره کرده و بعد از ۶ ماه خانه خراب شود، دو راه دارد:

راه ۱: اجاره را ادامه دهد، ولی موجر باید بخشی از اجرت را پس بدهد (برحسب مقدار منفعت که از بین رفته).
راه ۲: مستأجر می‌تواند به دلیل «تبعّض صفقه» قرارداد را فسخ کند.

مثال:
اجاره یک‌ساله ۱۲ میلیون.
بعد از ۶ ماه ساختمان نشست می‌کند و قابل سکونت نیست.

  • اگر بخواهد قرارداد بماند → موجر باید ۶ میلیون پس بدهد.
  • اگر بخواهد فسخ کند → قرارداد از اول منحل می‌شود و اجرت‌المثل حساب می‌شود.

۳) مقتضای اصل (استصحاب مالکیت موجر)

توضیح ساده:

اگر ندانیم اجرتِ موجر تا کجا مالکیت دارد، «اصل فقهی» می‌گوید مالکیتش باقی است تا وقتی خلافش ثابت شود.
یعنی: چون اجرت از اول مالِ موجر بوده، تا وقتی شک داریم از ملکیت او خارج شده یا نه، اصل بر بقای مالکیت اوست.

مثال:

فرض کنید بعد از یک هفته خانه خراب شد و شک داریم آیا اجرت از همان اول به موجر نرسیده بوده یا رسیده و الآن باید بخشی پس داده شود.
در این حالت، «استصحاب» می‌گوید:
مالکیت موجر از اول ثابت بوده → پس تا زمانی که یقیناً منفعت از بین نرفته، مالکیت او باقی است.

  1. مطلب اول:
    فقیهان می‌گویند اجرتِ اجاره از لحظهٔ عقد مالِ موجر می‌شود (مثل اجارهٔ خانه: از لحظهٔ عقد، پولِ اجاره مالِ مالک خانه است).
  2. مطلب دوم:
    اگر خانه قبل از تحویل یا بعد از تحویل ولی قبل از استفاده یا در نیمهٔ مدت اجاره از بین برود، اجاره مشکل پیدا می‌کند و اجرت باید برگردد:
    • کلاً برمی‌گردد اگر قبل از تحویل یا قبل از استفاده از بین برود.
    • بعضاً برمی‌گردد اگر وسط مدت اجاره از بین برود (مثلاً وسط سال خانه ویران شود → نصف اجاره پس داده می‌شود).
  3. شرح مسئله:
    سه حالت قبلاً بررسی شده بود:
    1. تلف بعد از عقد و قبل از تحویل → اجاره کاملاً باطل.
    2. تلف بعد از عقد و بعد از تحویل اما قبل استفاده → باز هم اجاره کاملاً باطل.
    3. تلف در وسط مدت → دو راه:
      • مستأجر می‌تواند اجاره را ادامه دهد و فقط اجرتِ مربوط به منفعت از دست‌رفته را پس بگیرد.
      • یا می‌تواند به دلیل «تبعّض صفقه» قرارداد را فسخ کند.
  4. مطلب چهارم: مقتضای اصل:
    اگر هیچ دلیل خاصی نداشته باشیم، «اصل فقهی» می‌گوید:
    چون اجرت از اول مالِ موجر شده، اصل بر ادامهٔ مالکیت اوست تا زمانی که یقین کنیم از بین رفته؛ و با «استصحاب» این مالکیت را نگه می‌داریم.

۱) اجرت از لحظهٔ عقد مالِ موجر می‌شود

توضیح ساده:

وقتی قرارداد اجاره بسته می‌شود، همان لحظه اجرت (پول اجاره) مال موجر است؛ یعنی حتی اگر هنوز مستأجر خانه را تحویل نگرفته یا استفاده نکرده باشد، پولش از همان ابتدا مال موجر است.

مثال:

علی خانه‌ای را از رضا برای ۱۲ ماه اجاره می‌کند. به محض امضای قرارداد، پول اجاره مالِ رضا می‌شود—even اگر علی هنوز در خانه نرفته باشد.

۲) اگر عین مستأجره (خانه) از بین برود، تکلیف اجرت چیست؟

سه حالت دارد:

حالت اول: تلف بعد از عقد ولی قبل از تحویل

توضیح:
خانه هنوز تحویل مستأجر نشده → تلف شد → قرارداد از ریشه باطل است.

نتیجه:
اجاره از اساس صحیح نیست → کل پول اجاره باید برگردد.

مثال:
علی خانه را اجاره می‌کند. قبل از اینکه کلید را تحویل بگیرد، خانه آتش می‌گیرد. قرارداد باطل است و رضا باید تمام اجاره را پس بدهد.

حالت دوم: تلف بعد از تحویل ولی قبل از استفاده

توضیح:
مستأجر کلید را گرفته ولی هنوز استفاده نکرده، و خانه خراب شده است.
باز هم منفعتی تحقّق پیدا نکرده؛ پس اجاره باطل است.

مثال:
علی کلید را تحویل می‌گیرد اما فردا سیل می‌آید و خانه را خراب می‌کند. چون هنوز یک روز هم استفاده نکرده، تمام اجاره برمی‌گردد.

حالت سوم: تلف در وسط مدت اجاره

توضیح:
اگر مثلاً ۱۲ ماهه اجاره کرده و بعد از ۶ ماه خانه خراب شود، دو راه دارد:

راه ۱: اجاره را ادامه دهد، ولی موجر باید بخشی از اجرت را پس بدهد (برحسب مقدار منفعت که از بین رفته).
راه ۲: مستأجر می‌تواند به دلیل «تبعّض صفقه» قرارداد را فسخ کند.

مثال:
اجاره یک‌ساله ۱۲ میلیون.
بعد از ۶ ماه ساختمان نشست می‌کند و قابل سکونت نیست.

  • اگر بخواهد قرارداد بماند → موجر باید ۶ میلیون پس بدهد.
  • اگر بخواهد فسخ کند → قرارداد از اول منحل می‌شود و اجرت‌المثل حساب می‌شود.

۳) مقتضای اصل (استصحاب مالکیت موجر)

توضیح ساده:

اگر ندانیم اجرتِ موجر تا کجا مالکیت دارد، «اصل فقهی» می‌گوید مالکیتش باقی است تا وقتی خلافش ثابت شود.
یعنی: چون اجرت از اول مالِ موجر بوده، تا وقتی شک داریم از ملکیت او خارج شده یا نه، اصل بر بقای مالکیت اوست.

مثال:

فرض کنید بعد از یک هفته خانه خراب شد و شک داریم آیا اجرت از همان اول به موجر نرسیده بوده یا رسیده و الآن باید بخشی پس داده شود.
در این حالت، «استصحاب» می‌گوید:
مالکیت موجر از اول ثابت بوده → پس تا زمانی که یقیناً منفعت از بین نرفته، مالکیت او باقی است.

فقیه محقق، حجت‌الاسلام دکتر حشمدار (دام ظلّه)

سامانه پژوهشی فقهی و حقوقی

به آگاهی می‌رسد که شهروندان ایرانی داخل و خارج از کشور ـ اعم از عموم مردم، اندیشمندان، قضات، و وکلای گرامی ـ می‌توانند پرسش‌های فقهی و حقوقی خود را هر روز ساعت ۷ تا ۸ صبح به‌صورت مستقیم و رایگان با حضرت استاد در میان گذارند.

شماره تماس مستقیم: ۰۹۱۲۱۹۰۰۵۰۰

حضرت استاد، به لطف الهی، آماده پاسخ‌گویی به پرسش‌های شما به چهار زبان فارسی، عربی، انگلیسی و فرانسوی می‌باشند.

با کلیک روی عکس، سوال خود را یطور خودکار درواتساپ طرح نمایید وپاسخ رایگان دریافت نمایید