سامانه مشاوره رایگان قضایی جمهوری اسلامی ایران حجت الاسلام و المسلمین دکتر حشمدار
Related Articles
اگر عین مستأجره را خودِ موجر یا شخص دیگری (اجنبی) عمداً یا بر اثر تقصیر از بین ببرد، حکم اجاره چیست؟
سه احتمال (سه وجه) مطرح است:
وجه اول: انفساخ عقد (عقد خودبهخود باطل میشود)
توضیح ساده
در این دیدگاه گفته میشود:
- معیار صحت اجاره = وجود منفعت قابل استفاده
- حالا که منفعت از بین رفته، چه به سبب «تلف طبیعی» و چه به سبب «اتلاف عمدی یا تقصیری»،
عقد عملاً موضوعی ندارد → پس منفسخ میشود.
پس:
اجاره خودبهخود تمام میشود و ادامه نمییابد.
مثال کاربردی
علی خانه را به رضا اجاره داده است.
اگر علی خودش خانه را خراب کند (مثلاً برای گرفتن پول بیمه):
→ چون منفعت از بین رفت، عقد خودبهخود منفسخ میشود.
وجه دوم: عقد باقی میماند و منفسخ نمیشود
توضیح ساده
این نظر میگوید:
- اجاره «عقد لازم» است
- با از بین رفتن عین، عقد خودبهخود منحل نمیشود
- موجر با تلف کردن خانه، در واقع مال خودش را خراب کرده
- ولی مسئول خسارتِ منفعتِ مستأجر است
پس عقد برقرار است و موجر باید خسارت منفعت را بدهد.
مثال کاربردی
علی خانهاش را به رضا اجاره داده.
علی برای گرفتن پول بیمه، عمداً خانه را خراب میکند.
→ عقد باقی است
→ اما علی باید خسارت منفعت باقیماندهٔ دورهٔ اجاره را به رضا بدهد.
وجه سوم: تخییر مستأجر (دیدگاه صحیح)
توضیح ساده
در این دیدگاه:
مستأجر مختار است بین دو کار:
- فسخ عقد
و گرفتن «اجرهٔ مسمّی» برای مدت باقیمانده - امضای عقد
و گرفتن خسارت منفعتی که موجر یا اجنبی از بین بردهاند
(یعنی موجر ضامن منفعت است)
این دیدگاه، جمع بین حقوق طرفین است.
چرا وجه سوم (تخییر) صحیح است؟
استاد میفرماید:
- دلیل اصلی انفساخ در تلفِ طبیعی، قاعدهٔ «تلف المبیع قبل قبضه» است
- این قاعده فقط در بیع است
- برای سرایت دادن به اجاره هم نیاز به دلیل محکم دارد
- تازه آن قاعده موضوعش «تلف» است، نه «اتلاف توسط انسان»
پس:
وقتی موجر یا شخص دیگری خانه را عمداً یا با تقصیر خراب میکند:
- موضوع قاعدهٔ تلف نیست
- اینجا اتلاف است
- در اتلاف، ضمان هست نه انفساخ
به همین دلیل:
احقّ اقوال = تخییر مستأجر.
اگر عین مستأجره را خودِ موجر یا شخص دیگری (اجنبی) عمداً یا بر اثر تقصیر از بین ببرد، حکم اجاره چیست؟
سه احتمال (سه وجه) مطرح است:
وجه اول: انفساخ عقد (عقد خودبهخود باطل میشود)
توضیح ساده
در این دیدگاه گفته میشود:
- معیار صحت اجاره = وجود منفعت قابل استفاده
- حالا که منفعت از بین رفته، چه به سبب «تلف طبیعی» و چه به سبب «اتلاف عمدی یا تقصیری»،
عقد عملاً موضوعی ندارد → پس منفسخ میشود.
پس:
اجاره خودبهخود تمام میشود و ادامه نمییابد.
مثال کاربردی
علی خانه را به رضا اجاره داده است.
اگر علی خودش خانه را خراب کند (مثلاً برای گرفتن پول بیمه):
→ چون منفعت از بین رفت، عقد خودبهخود منفسخ میشود.
وجه دوم: عقد باقی میماند و منفسخ نمیشود
توضیح ساده
این نظر میگوید:
- اجاره «عقد لازم» است
- با از بین رفتن عین، عقد خودبهخود منحل نمیشود
- موجر با تلف کردن خانه، در واقع مال خودش را خراب کرده
- ولی مسئول خسارتِ منفعتِ مستأجر است
پس عقد برقرار است و موجر باید خسارت منفعت را بدهد.
مثال کاربردی
علی خانهاش را به رضا اجاره داده.
علی برای گرفتن پول بیمه، عمداً خانه را خراب میکند.
→ عقد باقی است
→ اما علی باید خسارت منفعت باقیماندهٔ دورهٔ اجاره را به رضا بدهد.
وجه سوم: تخییر مستأجر (دیدگاه صحیح)
توضیح ساده
در این دیدگاه:
مستأجر مختار است بین دو کار:
- فسخ عقد
و گرفتن «اجرهٔ مسمّی» برای مدت باقیمانده - امضای عقد
و گرفتن خسارت منفعتی که موجر یا اجنبی از بین بردهاند
(یعنی موجر ضامن منفعت است)
این دیدگاه، جمع بین حقوق طرفین است.
چرا وجه سوم (تخییر) صحیح است؟
استاد میفرماید:
- دلیل اصلی انفساخ در تلفِ طبیعی، قاعدهٔ «تلف المبیع قبل قبضه» است
- این قاعده فقط در بیع است
- برای سرایت دادن به اجاره هم نیاز به دلیل محکم دارد
- تازه آن قاعده موضوعش «تلف» است، نه «اتلاف توسط انسان»
پس:
وقتی موجر یا شخص دیگری خانه را عمداً یا با تقصیر خراب میکند:
- موضوع قاعدهٔ تلف نیست
- اینجا اتلاف است
- در اتلاف، ضمان هست نه انفساخ
به همین دلیل:
احقّ اقوال = تخییر مستأجر.
