سامانه مشاوره رایگان قضایی جمهوری اسلامی ایران حجت الاسلام و المسلمین دکتر حشمدار
Related Articles
مقتضای اصل (استصحاب):
چون اجرت از لحظهٔ عقد، ملک موجر میشود، اصل (استصحاب) میگوید این مالکیت تا زمان تلف باقی است؛ پس نظر مشهور تقویت میشود.
مقتضای قاعده (بررسی عقلی/فقهی، نه اصولی):
چهار احتمال درباره حکم اجاره هنگام تلف منفعت وجود دارد:
وجه اول: اجاره از زمان تلف باطل میشود (نه از زمان عقد) → مشهور.
وجه دوم (آقای خوئی): اجاره از ابتدا باطل است، چون منفعتِ واقعی در زمان عقد وجود نداشته.
وجه سوم: منفعت «مقدّر الوجود» است؛ نه موجود واقعی، نه معدوم مطلق.
وجه اول: بطلان از زمان تلف (نه از زمان عقد)
توضیح:
اجاره شبیه بیع در نظر گرفته میشود:
در بیع، اگر مبیع بعد از عقد و قبل از قبض تلف شود، بطلان از زمان تلف است، نه از اول.
در اجاره هم میگوییم:
تا وقتی خانه قابل استفاده است، عقد صحیح است؛ وقتی تلف شد، عقد از همان لحظه باطل میشود.
نتیجه:
اجرتای که تا لحظهٔ تلف گذشته، مال موجر است.
مثال:
اجاره ۱۲ ماهه = ۱۲۰ میلیون
خانه ۴ ماه بعد نابود میشود
→ موجر مالک ۴۰ میلیون است
→ ۸۰ میلیون باید برگردد
→ قرارداد از زمان تلف باطل میشود.
وجه دوم – نظر مرحوم آیتالله خوئی: بطلان از ابتدا
توضیح ساده:
قیاس اجاره به بیع غلط است؛ چون در اجاره «منفعت» وجود قار ندارد (مثل یک کالای موجود نیست).
وقتی منفعت در آینده است و هنوز تحقق پیدا نکرده، تملیک واقعی نیست.
پس اگر عین تلف شود و منفعت اصلاً بهوجود نیاید:
کشف میشود که از ابتدا معامله بر معدوم بوده → اجاره از اول باطل است.
مثال:
خانه را برای یک سال اجاره دادند، اما خانه در پایان ماه اول نابود شد.
خوئی میگوید:
چون منفعت واقعی وجود نداشت، معامله از اول باطل بوده.
=> کل اجاره باید برگردد.
وجه سوم: منفعت «مقدّره الوجود» است
توضیح ساده:
میگوییم منفعت نه مثل یک شیء موجود است، نه کاملاً معدوم.
بلکه «مقدّر الوجود» است؛ یعنی:
قابلیتِ وجود دارد.
وقتی عقد اجاره بسته میشود، موجر این «قابلیت منفعت» را به مستأجر تملیک میکند.
اما مشکل:
اگر خانه قبل از آنکه منفعت محقق شود خراب شود، دیگر قدرت بر تسلیم منفعت وجود ندارد؛ پس اجاره مشکل پیدا میکند.
مثال:
خانهای که قابلیت سکونت دارد، منفعتش «مقدّر الوجود» است.
اگر قبل از اینکه مستأجر استفاده کند، خانه ویران شود، این قابلیت هم نابود شده.
مقتضای اصل (استصحاب):
چون اجرت از لحظهٔ عقد، ملک موجر میشود، اصل (استصحاب) میگوید این مالکیت تا زمان تلف باقی است؛ پس نظر مشهور تقویت میشود.
مقتضای قاعده (بررسی عقلی/فقهی، نه اصولی):
چهار احتمال درباره حکم اجاره هنگام تلف منفعت وجود دارد:
وجه اول: اجاره از زمان تلف باطل میشود (نه از زمان عقد) → مشهور.
وجه دوم (آقای خوئی): اجاره از ابتدا باطل است، چون منفعتِ واقعی در زمان عقد وجود نداشته.
وجه سوم: منفعت «مقدّر الوجود» است؛ نه موجود واقعی، نه معدوم مطلق.
وجه اول: بطلان از زمان تلف (نه از زمان عقد)
توضیح:
اجاره شبیه بیع در نظر گرفته میشود:
در بیع، اگر مبیع بعد از عقد و قبل از قبض تلف شود، بطلان از زمان تلف است، نه از اول.
در اجاره هم میگوییم:
تا وقتی خانه قابل استفاده است، عقد صحیح است؛ وقتی تلف شد، عقد از همان لحظه باطل میشود.
نتیجه:
اجرتای که تا لحظهٔ تلف گذشته، مال موجر است.
مثال:
اجاره ۱۲ ماهه = ۱۲۰ میلیون
خانه ۴ ماه بعد نابود میشود
→ موجر مالک ۴۰ میلیون است
→ ۸۰ میلیون باید برگردد
→ قرارداد از زمان تلف باطل میشود.
وجه دوم – نظر مرحوم آیتالله خوئی: بطلان از ابتدا
توضیح ساده:
قیاس اجاره به بیع غلط است؛ چون در اجاره «منفعت» وجود قار ندارد (مثل یک کالای موجود نیست).
وقتی منفعت در آینده است و هنوز تحقق پیدا نکرده، تملیک واقعی نیست.
پس اگر عین تلف شود و منفعت اصلاً بهوجود نیاید:
کشف میشود که از ابتدا معامله بر معدوم بوده → اجاره از اول باطل است.
مثال:
خانه را برای یک سال اجاره دادند، اما خانه در پایان ماه اول نابود شد.
خوئی میگوید:
چون منفعت واقعی وجود نداشت، معامله از اول باطل بوده.
=> کل اجاره باید برگردد.
وجه سوم: منفعت «مقدّره الوجود» است
توضیح ساده:
میگوییم منفعت نه مثل یک شیء موجود است، نه کاملاً معدوم.
بلکه «مقدّر الوجود» است؛ یعنی:
قابلیتِ وجود دارد.
وقتی عقد اجاره بسته میشود، موجر این «قابلیت منفعت» را به مستأجر تملیک میکند.
اما مشکل:
اگر خانه قبل از آنکه منفعت محقق شود خراب شود، دیگر قدرت بر تسلیم منفعت وجود ندارد؛ پس اجاره مشکل پیدا میکند.
مثال:
خانهای که قابلیت سکونت دارد، منفعتش «مقدّر الوجود» است.
اگر قبل از اینکه مستأجر استفاده کند، خانه ویران شود، این قابلیت هم نابود شده.
